Wir helfen Ihnen in allen Finanzierungsfragen rund um Ihre Immobilie. Mit unseren mehr als 40-jährigen Erfahrung wissen wir worauf es ankommt.

Die Anschaffung eines Eigenheims ist für die meisten eine der wichtigsten Entscheidungen ihres Lebens. Deshalb helfen wir Ihnen, die richtige Finanzierung zu finden, steuerliche Vorteile auszuschöpfen und da wo möglich staatliche Zuschüsse zu beantragen.

Immobilienfinanzierung transparent gemacht!

Möchten Sie ein Hypothekendarlehen in Deutschland aufnehmen? Dann wird Sie diese Seite interessieren. Sie soll Ihnen erläutern, was ein Hypothekendarlehen ist und wie es funktioniert. Sie erfahren, welche Voraussetzungen Sie in einem Darlehensvertrag erfüllen sollten, welche finanziellen Verpflichtungen sich für Sie aus der Aufnahme eines Hypothekendarlehens ergeben, welche Zinsvarianten es gibt, welche Kosten Ihnen entstehen und vieles mehr. Damit wollen wir Ihnen helfen, bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens die richtige Wahl zu treffen.

Wir bieten Ihnen nicht nur die richtige Immobilien an. Wir stehen Ihnen in allen Phasen der Abwicklung hilfreich zur Seite.

Sie sollen sich bei uns gut aufgehoben fühlen! 

Deshalb versprechen wir, bei allen unseren Geschäften mit Ihnen fair und angemessen zu handeln. Gerne geben wir Ihnen auf Wunsch weitere Informationen über unsere Produkte und Dienstleistungen.
Kundenfreundlichkeit ist oberstes Gebot für unsere Mitarbeiter. Sprechen Sie uns an, wir hören Ihnen zu, falls Sie Probleme oder Beschwerden haben und bieten Lösungen an. Wir sind offen für einen Dialog und auch bereit, mögliche eigene Fehler zu korrigieren.
Lassen Sie sich Zeit bei der Lektüre dieses Leitfadens und fragen Sie uns, wenn Sie weitere Details wissen wollen oder irgend etwas nicht verstehen. Wir antworten Ihnen gerne.

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Ein Hypothekendarlehen - auch Immobilien- oder Grundpfandkredit genannt - ist ein Kredit, der durch eine Immobilie abgesichert wird. Hypothekendarlehen können vielseitig eingesetzt werden: Zum Kauf oder Neubau, zum Umbau oder zur Sanierung von Einfamilien- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Mietshäusern und gewerblich genutzten Gebäuden, zur Umschuldung oder auch für andere Zwecke.

Langfristige Hypothekendarlehen 

In der Langfristigkeit liegt Ihr Vorteil, denn: Zum einen ermöglicht die lange Laufzeit einen niedrigen Tilgungssatz und damit eine niedrige Darlehensrate. Zum anderen erhalten Sie durch einen festen Zinssatz Planungssicherheit für Ihre Zukunft. Für einen im Voraus vereinbarten Zeitraum bleibt Ihre monatliche Rate gleich und überschaubar. Wir sprechen dabei von der „Festschreibungszeit" („Zinsbindungsfrist"). 

Warum können Banken Darlehen mit langjährigem Festzins anbieten? 

Das Geld für die langfristigen Darlehen besorgen Banken für die von Ihnen gewünschte Laufzeit am Kapitalmarkt. Diese Geldaufnahme heißt in der Bankensprache Refinanzierung. Das bedeutet konkret: Banken verkaufen langfristige Schuldverschreibungen an Sparer und Anleger. Sicher kennen Sie Pfandbriefe - die speziellen Schuldverschreibungen der Hypothekenbanken. Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere mit besonders hoher Sicherheit, denen die langfristigen Hypothekendarlehen als Sicherheit gegenüberstehen (sog. Deckungsmasse). Durch diese so genannte laufzeitkongruente Refinanzierung erhalten Banken Kapitalbeträge, für die sie Sparern und Anlegern langfristig feste Zinsen zahlen. So können Banken das Risiko einer Zinsänderung ausschließen und Ihnen ein Darlehen mit einem über viele Jahre gleichbleibenden Zins anbieten.

Welche Voraussetzungen sind für den Abschluss eines Darlehensvertrags zu erfüllen?

Bevor Sie einen Vertrag über ein Hypothekendarlehen abschließen, sind bei Ihnen Entscheidungen zu treffen. Wir sind gerne bereit, Sie zu beraten und Ihnen bei der Vorbereitung Ihrer Entscheidung zur Seite zu stehen. Die Entscheidung, ein Darlehen aufzunehmen, liegt aber letztlich in Ihrer Verantwortung. Von Bedeutung ist Ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, das heißt, welche finanziellen Belastungen Sie mit Blick auf Ihre persönlichen Lebensumstände längerfristig verkraften können. Oder anders gesagt: Prüfen Sie in Ihrem Interesse die Einnahmen- und die Ausgabenseite Ihrer „persönlichen Bilanz". 

Die Bank prüft in Ihrem Interesse die Risiken der Kreditvergabe. Dabei werden Ihr Einkommen und Ihre bestehenden Verpflichtungen berücksichtigt.

Welche Sicherheiten geben Sie?

Grundschuld

Als Sicherheit für Ihr Hypothekendarlehen erhält die Bank von Ihnen oder einer dritten Person eine vollstreckbare Grundschuld. Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht an einer Immobilie, das im Grundbuch eingetragen wird. Sie wird entweder neu bestellt oder an die Bank abgetreten. Übrigens können zur Absicherung eines Hypothekendarlehens Immobilien unterschiedlicher Art beliehen werden. 

Schuldanerkenntnis 

Da ein Darlehensnehmer für das Darlehen auch mit seinem sonstigen Vermögen haftet, ist es üblich, dass er neben der Grundschuld ein notarielles, vollstreckbares Schuldanerkenntnis abgibt, mit dem er sich - natürlich nur für den Fall eines Falles - der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft.

Bürgschaften

Im Einzelfall kann die Darlehensvergabe davon abhängen, dass der Bank weitere Sicherheiten zur Verfügung gestellt werden. Das können beispielsweise Bürgschaften, Ansprüche aus abgeschlossenen Lebensversicherungen oder Bausparverträgen sein.

Sicherheitenverwertung

Als Darlehensgeber ist die Bank berechtigt, die Sicherheiten zu verwerten, wenn Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehens vertrag nicht erfüllt werden oder erhebliche Schwierigkeiten auftreten, die auf andere Weise nicht gelöst werden können 

Gebäudeversicherung

Voraussetzung für die Auszahlung eines Hypothekendarlehens ist, dass eine Gebäudeversicherung besteht, die das Beleihungsobjekt gegen Feuer-, Sturm­und Wasserschäden ausreichend versichert. Im Schadensfall soll sie die Gesamtkosten der Wiederherstellung des Gebäudes decken. Die Prämien entrichten Sie an die Versicherungsgesellschaft. Darüber hinaus kann es für Sie sinnvoll sein, freiwillig andere Versicherungen abzuschließen, z. B. eine Risiko-Lebensversicherung, die im Falle des Ablebens des Versicherten (häufig der Hauptverdiener der Familie) eintritt, eine Restschuld- versicherung, eine Erwerbsunfähigkeits-/ Berufsunfähigkeitsversicherung etc.

So kommen Sie an Ihr Geld!

Wenn sich alle einig sind, kommt es zu einem einen Darlehensvertrag zwischen der Bank und Ihnen. Dieser Vertrag regelt auch die Auszahlungsvoraussetzungen, das heißt, er nennt neben der Grundschuld insbesondere die anderen vereinbarten Sicherheiten, Versicherungsnachweise etc., die von Ihnen beizubringen sind.


Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, ist die Bank verpflichtet, das Darlehen nach Ihrer Anweisung auszuzahlen. Andererseits sind Sie zur Abnahme des Darlehens verpflichtet. Das Darlehen wird üblicherweise bei fertigen Gebäuden in einer Summe, bei Neubauten entsprechend dem Baufortschritt in mehreren Raten nach Vereinbarung ausgezahlt.


Welche Fachbegriffe sollten Sie kennen?

Beispiel eines Angebots:

Sie erhalten ein Angebot zum Abschluss eines Darlehensvertrags über 
€ 200.000,-- (= Darlehensbetrag). Der angebotene Nominalzins beläuft sich auf 7 % jährlich (= p.a.) fest für 10 Jahre. Der Auszahlungssatz beträgt 100 %. Bei einer Tilgung von 1 % jährlich zuzüglich ersparter Zinsen und bei monatlich nachträglicher Zahlungsweise ergibt sich ein Effektivzins von 7,23 % jährlich. Bearbeitungskosten: € ..., Bereitstellungszinsen in Höhe von monatlich ... % ab ..., Schätzkosten: € ....


Kompliziert?

Nicht, wenn Sie einige Schlüsselbegriffe kennen, die wir Ihnen nachfolgend erläutern wollen:

Der Darlehensbetrag - auch Darlehensnennbetrag oder Nominalbetrag genannt - ist der Kapitalbetrag, der zu verzinsen und von Ihnen zurückzuzahlen ist.

Der Auszahlungsbetrag ist der Betrag, den Sie tatsächlich erhalten. Konkret ist dies der Darlehensbetrag abzüglich Damnum (Disagio), Bearbeitungskosten, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten usw.

Das Damnum (Disagio) stellt wirtschaftlich eine Zinsvorauszahlung dar. Es wird spätestens bei Auszahlung fällig und deshalb vom Darlehensbetrag einbehalten. Das Darlehen wird also nicht in voller Höhe (zu 100 %) ausgezahlt, sondern beispielsweise bei einem Damnum (Disagio) von 5 % nur zu 95 %.

Der Nominalzins ist der Zinssatz, nach dem sich die tatsächliche Zinszahlung richtet. Für die Dauer der Zinsfestschreibung können Sie zwischen verschiedenen Nominalzinssätzen und Auszahlungssätzen wählen. Wird ein Damnum (Disagio) vereinbart, verringern sich Nominalzins und Auszahlungsbetrag.

Der Effektivzins hat allgemein zum Ziel, unterschiedliche Kreditan­gebote mit gleicher Laufzeit bzw. gleicher Zinsfestschreibungszeit vergleichbar zu machen. Seine Angabe richtet sich nach der Preisangabenverordnung (PAngV) und berücksichtigt insbesondere den Nominalzins, die Bearbeitungskosten, das Damnum (Disagio) und die vereinbarte Zahlungsfälligkeit. Die mathematischen Grundsätze der PAngV gelten für alle Kreditinstitute gleichermaßen. Werden die Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben, spricht man vom „effektiven Jahreszins". Bei den üblichen Darlehen mit Konditionenanpassung sprechen wir für die jeweilige Festschreibungszeit vom „anfänglichen effektiven Jahreszins". 

Bereitstellungszinsen werden ab einem vereinbarten Zeitpunkt für den nicht ausgezahlten Darlehensbetrag bis zur Auszahlung berechnet. Sie sind das Entgelt dafür, dass die Bank Ihr Darlehen zu den garantierten Konditionen bereitstellt, aber noch nicht auszahlt, weil noch nicht sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind.


Welche Zinsgestaltungen gibt es?

Gerne informieren wir Sie über die verschiedenen Zinsarten.

Gebräuchlich sind folgende Zinsvereinbarungen:

Festzins

Üblicherweise werden Festzinsvereinbarungen nicht für die gesamte Darlehenslaufzeit (die bei der regelmäßigen Anfangstilgung von 1 % über 30 Jahre betragen kann), sondern für einen kürzeren Zeitraum getroffen. Das heißt, die Konditionen werden für einen bestimmten Zeitraum Ihrer Wahl festgeschrieben und bleiben für diese Zeit unverändert. Wir nennen diesen Zeitraum Festschreibungszeit oder auch Zinsbindungsfrist. Am Ende einer Festschreibungszeit werden die Konditionen des Darlehens jeweils neu (Konditionenanpassung) verhandelt. Sie können zwar das Darlehen vor Ablauf der Festschreibungszeit grundsätzlich nicht kündigen, aber dafür haben Sie den Vorteil, dass Sie während dieser Zeit vor einem Zinsanstieg geschützt sind.

Variabler Zins 

Wenn Sie statt eines Festzinses lieber einen variablen Zins haben möchten, wird der Zinssatz entsprechend der Zinsentwicklung am Geldmarkt angepasst; man spricht in diesem Fall auch von „Bis auf weiteres "-Konditionen. Der Grund: Die Bank refinanziert variabel verzinsliche Darlehen durch die Aufnahme kurzfristiger Mittel. In diesem Fall tragen Sie das Zinsänderungsrisiko - mit der Folge, dass Ihre monatliche Belastung steigen oder sinken kann, je nachdem, wie sich das Zinsniveau im Markt gerade entwickelt. Sie bleiben flexibel: Mit einer Frist von drei Monaten können Sie den Darlehensvertrag jederzeit zur Rückzahlung kündigen oder auf eine Festzinsvereinbarung umsteigen. Möglicherweise sind die folgenden Sonderformen des variablen Zinses für Sie interessant:

Indexierung

Bei einem indexierten Zins sind Zeitpunkt und Höhe der Zinsänderung an einen Index, z. B. Euribor, gekoppelt. Das Steigen oder Fallen dieser Bezugsgröße bewirkt eine entsprechende Änderung des Darlehenszinses zu bestimmten Terminen. Die Entwicklung des Index lässt sich regelmäßig in der Wirtschaftspresse verfolgen.

Cap/Floor

Mit einer Cap-Klausel vereinbaren Sie mit der Bank eine Zinsobergrenze. Damit können Sie das Risiko ausschließen, dass der variable Zins Ihres Darlehens über die vorher festgelegte Obergrenze steigt. Für diese Vereinbarung ist vorab eine Prämie an uns zu zahlen. Parallel dazu ist die Vereinbarung einer Zinsuntergrenze möglich (Floor). 

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Im Zusammenhang mit Ihrem Hypothekendarlehen können neben den Darlehenszinsen weitere Kosten anfallen, die Sie an Ihre Bank oder an Dritte zu zahlen haben.

Dazu gehören Bearbeitungskosten, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten für die Ermittlung des Beleihungswertes der Immobilie sowie Bürgschaftskosten. Die Höhe dieser Kosten ist in Ihrem Darlehens- vertrag aufgeführt. 

Gerne informieren wir Sie darüber auch vorab. 

An Dritte zu zahlende Kosten sind z.B. die Notar- und Gerichts- gebühren, Prämien für die Gebäudeversicherung und Kosten für ggf. freiwillig abgeschlossene andere Verträge (z. B. Versicherungen, Bausparverträge). Auf diese Kostenarten wird im Darlehensvertrag hingewiesen.

Rückzahlungsvarianten nach Maß

Sie können verschiedene Möglichkeiten vereinbaren, das Darlehen zurückzuzahlen.

Annuitätentilgung

Diese Variante ist der Regelfall. Dabei wird für die Rückzahlung des Darlehens normalerweise eine Tilgung von jährlich 1 bis 2 % vom Darlehensbetrag zuzüglich „ersparter Zinsen" vereinbart. Zur schnelleren Rückzahlung dieses Annuitätendarlehens können Sie höhere Tilgungssätze wählen. Sie zahlen für die gesamte Dauer der Festschreibungszeit eine gleichbleibende Jahresleistung, genannt Annuität, üblicherweise in monatlichen Raten. Aus jeder Rate werden zunächst die Zinsen für den jeweils laufenden Kalendermonat abgedeckt (Zinsanteil) und der verbleibende Teil der Rate wird zur Tilgung verwendet (Tilgungsanteil). Dieser Tilgungsanteil erhöht sich also von Monat zu Monat in dem Maße, wie sich der Zinsanteil durch die fortschreitende Tilgung des Darlehens ermäßigt. Daher kommt der Begriff „ersparte Zinsen". Auf Wunsch besteht im Einzelfall die Möglichkeit, die Tilgung in den ersten Jahren ganz oder teilweise auszusetzen. 

Ratentilgung

Anders als beim Annuitätendarlehen bleibt die Rückzahlungsrate bei dieser Form der Tilgung innerhalb der Zinsfestschreibungszeit nicht gleich hoch, sondern sie sinkt kontinuierlich. Grund dafür ist, dass der Tilgungsanteil in der Rate nicht steigt, sondern gleich bleibt und der Zinsanteil sinkt. Kredit mit Ratentilgung.

Tilgungsaussetzung gegen Lebensversicherung/Bausparvertrag

Auf Wunsch können Sie die Tilgung gegen Abtretung Ihrer Ansprüche aus einer Kapital-Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag aussetzen. Die Leistungen hierfür sparen Sie gesondert an. Bei dieser Regelung zahlen Sie für die Dauer der Tilgungsaussetzung an uns nur die vereinbarten Zinsen und daneben an den Lebensversicherer/die Bausparkasse die vereinbarten LV-Prämien/Bausparraten. Am Ende seiner Laufzeit wird das Darlehen dann in Höhe der Ablaufleistung, also der Zahlung aus der Versicherung bzw. dem Bausparvertrag, getilgt („Tilgungsersatz"). Hierbei kann die Bank keine Garantie dafür übernehmen, ob bzw. inwieweit die vollständige Rückzahlung des Darlehens durch die Ablaufleistung möglich ist. Es kann daher erforderlich werden, dass die Rückzahlung teilweise aus sonstigen Mitteln zu bewirken ist oder das Darlehen ggf. als Tilgungsdarlehen bis zur endgültigen Tilgung weitergeführt wird.

Was geschieht, wenn Sie das Darlehen nicht abnehmen?

Wenn Sie ein zugesagtes Darlehen entgegen Ihrer vertraglichen Verpflichtung nicht abnehmen, entsteht der Bank in der Regel ein Schaden, den diese Ihnen in Rechnung stellen muss. Diese so genannte Nichtabnahmeentschädigung wird nach denselben Grundsätzen berechnet wie eine Vorfälligkeitsentschädigung (siehe unten). 

Wann können Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen? 

Während der Zinsbindungsfrist können Sie das Darlehen grundsätzlich nicht kündigen. Die Bank hat für den selben Zeitraum Refinanzierungsmittel aufgenommen, die sie ihrerseits ebenfalls nicht vorzeitig kündigen kann. Die Unkündbarkeit des Darlehens während der Zinsbindungsfrist ist die faire Gegenleistung für langfristige Zinssicherheit. Im Falle einer Festschreibungszeit von mehr als 10 Jahren können Sie das Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung/ Konditionenanpassung mit sechsmonatiger Frist kündigen. Insbesondere in zwei Fällen lässt das Gesetz eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens zu und gewährt dem Darlehensnehmer bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an einer anderweitigen Verwertung des Beleihungsobjekts ein außerordentliches Kündigungsrecht (bislang beruhte die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung auf von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen; diese wurden zum 1. Januar 2002 im Rahmen der sog. Schuldrechtsreform in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen und erhielten damit Gesetzeskraft): Zum einen, wenn Sie das Beleihungsobjekt unbelastet verkaufen wollen. Zum anderen, wenn Sie es als Sicherheit für einen weiteren Kredit benötigen, den Ihnen Ihre Bank nicht geben kann. Allerdings sind Sie dann verpflichtet, der Bank den wirtschaftlichen Nachteil auszugleichen, der ihr durch die Rückzahlung vor Ablauf der Festschreibungszeit entsteht. Die Höhe dieser „Vorfälligkeitsentschädigung", die die Banken nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen berechnen, hängt von der Restlaufzeit Ihres Darlehens und dem Zinsniveau zum Zeitpunkt der Rückzahlung ab. Hat Ihr Darlehen eine lange Restlaufzeit und ist das allgemeine Zinsniveau seit dem Abschluss Ihres Darlehensvertrages gesunken, kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung unter Umständen beträchtlich sein.

Steuerliche Förderung

Zu Ihren steuerlichen Möglichkeiten bitten wir Sie, einen Steuerberater zu befragen. Über sonstige öffentliche Fördermaßnahmen in Ihrer Region informieren Sie sich bitte bei Ihrem Landratsamt, Ihrer Gemeinde oder der sonst zuständigen Bewilligungsbehörde.

Auch wir haben weitere interessante Informationen für Sie Sprechen Sie uns einfach an.

Was tun Sie, wenn sich Ihre persönlichen Lebensumstände ändern?

Die Aufnahme eines Hypothekendarlehens gehört wahrscheinlich zu den wichtigen finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens, die Sie wohl überlegt getroffen haben. Sollten sich im Laufe der Jahre Ihre persönlichen Lebensumstände ändern und Sie dadurch in finanzielle Schwierigkeiten kommen, sprechen Sie rechtzeitig mit Ihrer Bank darüber. Sie wird versuchen, eine für Sie und sich tragfähige Lösung zu finden. Dabei ist es das Anliegen aller Beteiligten, eine zwangsweise Verwertung möglichst zu vermeiden. Je eher Sie darüber sprechen, desto größer die Chance, die Probleme gemeinsam zu lösen.

Vertraulichkeit

Wir werden Ihre persönlichen Informationen sämtlich vertraulich behandeln. Nur im gesetzlich vorgegebenen Rahmen von Datenschutz und Bankgeheimnis oder mit Ihrer Zustimmung können Informationen über Ihr finanzielles Engagement bei uns an Dritte, z. B. an Kreditauskunfteien, weitergegeben werden.

Welche Belastungen kommen nach Abzug aller steuerlichen Vorteile und staatlichen Zuschüsse auf mich zu?

Für viele ist es das erste Mal, dass Sie ein Immobiliendarlehen aufnehmen.

Unser Online-Quick-Check gibt Ihnen einen ersten Überblick darüber, wie viel Ihre Immobilie unter Berücksichtigung Ihrer ganz persönlichen Situation kosten darf, bzw. welche staatlichen Zuschüsse und Steuervergünsti- gungen Ihnen zustehen.

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